반지하 탈출하면 아파트 가고싶고, 아파트가면 화장실 두개 있는 집 가고싶은게 사람의 심리다.그만큼, 좋은 주거환경에서 안락한 삶을 유지하고 싶은건 인간의 가장 기본적인 욕구가 아닐까 싶다.
근데 이런 가장 기본적인 필요가 점점 해결되기 어려워지고 있다. 부동산 가격은 말도안되는 수준으로 오른데다가, 투자과열지구, LTV, DTI 등 보기만 해도 머리가 지끈거리는 단어들이 뉴스를 가득 채워서 혼란만 가중되고 있다.
착실히 돈 모아서 내 집 마련 한번 해보고 싶던 2030의 좌절감과 박탈감은 더욱 커져가고, 괜시리 좋은 수저를 물고 태어나지 못했다는 원망섞인 목소리를 내기도 한다.
서론이 길었지만, 어찌되었든 우리는 내집 마련도, 대출도 어려운 세상에서 살고있다. 그리고 이럴때일수록 시장의 상황과 용어, 규제에 대해 보다 명확히 이해하고 영리하게 대처할 필요가 있다. 그래서 나도 공부하고, 조회수도 높혀볼 명목으로 기본적인 부동산 용어들을 정리해보려 한다.
지금 안사면 늦는다는 소리에, 부동산 대출을 알아보다보면 가장 많이 나오는 용어가 바로 LTV, DTI, DSR이 아닐까 싶다. 일단 기본부터 아는게 제일 중요하니, 이 세가지에 대해 정리해보고자 한다.
1. LTV (Loan To Value Ratio, 담보인정비율)
LTV, 담보인정비율은 담보 대상 물건 가액의 일정 수준까지만 대출이 가능하도록 설정된 규제를 말한다.
좀 더 단순히 풀자면, 구매하고자 하는 아파트의 시가의 일정 비율까지만 대출이 가능한 규제다.
아파트의 시가는 대출 신청일자의 KB시세를 기준으로 책정되는 경우가 많고, 아파트의 시가, 대출 받는이(결혼을 했다면 배우자 포함한) 연간 소득에 따라 LTV가 결정된다.
예를 들어, KB 시세기준 8억짜리 집을 구매하고자 하고, LTV가 80%라면 단순 계산으로 최대 6억 4천까지 대출이 가능하다. (8억 X 80%)
하지만 모든 이들이 이 최대 6억 4천의 대출을 받진 못한다. 그 이유는 이어서 설명할 DTI, DSR 때문이다.
2. DTI (Debt to Income Ratio, 총부채상환비율)
DTI, 총부채상환비율은 주택담보대출을 받음으로 인하여 계산되는 연원리금 상환액과 다른 대출의 이자의 합이 자신의 연 소득에서 일정비율 이상 초과할 수 없도록 하는 규제를 말한다.
간단히 말하면, 내가 버는 연간 소득 대비 주택담보대출의 원리금 + 기타 신용대출의 이자의 비중을 보는게 DTI다.
| DTI (총부채상환비율) | 주담대 연간상환 원리금 + 기타 대출이자 |
| 본인 연간소득 |
하지만 DTI는 좀 더 상위 개념인 DSR이 등장하곤 실효성이 많이 낮아졌다. 하지만 여전히 자주 언급되는 개념이니 이해하고 있으면 좋을듯.
3. DSR (Debt Service Ratio, 총부채원리상환금비율)
DSR, 총부채원리상환금 비율은 주택담보대출외에 기존의 다른 대출이 있다면 그 다른 대출의 연간 원리금 상환액과 새로이 받을 주택담보대출의 원리금 상환액을 합쳐서 일정 비율을 초과할 수 없도록 하는 규제를 말한다.
예를들어, 내 연간 소득이 2천4백만원이고, DTI 규제가 50%라면 주담대 연간상환 원리금과 신용대출의 이자+원리금 상환액의 규모는 연간 1천2백만원을 넘어선 안된다. 즉, 연간 이자와 원리금 상환치를 12개월로 나눈, 100만원이 초과될 수 없다는 이야기다.
주의할 점은, 주택담보대출의 경우 이자와 원금이 함께 상환되기때문에 월 지출금액이 더 높다. 만약 주택담보대출로 월 60만원이 나간다면, 신용대출을 포함한 다른 대출의 이자와 원리금 상환액이 40만원이 넘을 수 없다는 이야기다. 여기에는 신용카드 비용도 포함되기때문에, 대출에 상당한 제약이 되기도 한다.
DSR에 따른 규제는, 임의로 해제가 불가능하다. 내가 지점장을 알고, 은행의 누구를 알더라도 전산상으로 승인 자체가 불가능하다는 이야기다.
새 정부는 LTV를 최대 80%까지 확대하며 적극적인 집값 안정화에 나설것으로 보인다. DSR에 대한 언급은 아직 구체적으로 나오지 않고 있는데, 이는 우선적으로 상환 능력이 있는 이들이 시장에 뛰어들도록 한 뒤 점차적으로 DSR까지 완화하며 집값을 안정화시키겠다는 계획이 아닐까 싶다.
다음 글에서는 보다 디테일한 예시로 용어들을 설명해보려한다.